Initiative Lyonnaise pour le Logement Abordable

lundi 21 mai 2012
Laurent Crosmary
Évolution et entretien écologique de jardin
Lyon, France
Motivations du Groupe de travail ILLA et champs d’action possibles

Rédacteur : Laurent ESCOBAR
Le 6 avril 2012


La motivation principale d'ILLA est de favoriser la production de logements abordables en grande région lyonnaise, territoire qui fut longtemps exemplaire en matière d’accessibilité du logement au plus grand nombre et, qui depuis une période récente, se situe dans la situation complètement inverse, en étant devenue une des métropoles régionales les plus chères de France, avec Marseille.

De notre point de vue, elle constitue un bon terrain de diagnostic des dysfonctionnements ayant conduit à cette situation, et de mobilisation des acteurs autour de solutions nouvelles (ou anciennes, mais tombées en désuétude) pour produire du logement abordable en quantité suffisante par rapport aux besoins des ménages ; l’objectif serait de remonter durablement à plus de 1.000 logements produits par an à un prix de vente inférieur à 2.400 €/m² habitable, sur les 5.000 à 5.500 logements groupés produits par an en secteur libre (hors LLS, hors individuel pur) dans l’agglomération.

Notre réflexion porte donc prioritairement sur le logement neuf, et par extension les opérations de rénovation lourde de l’ancien (acquisition amélioration). Ce qui ne nous empêche pas de faire le lien avec l’évolution du marché de l’ancien, et d’un certain nombre de facteurs macro-économiques, pour expliquer les effets contraignants que ces facteurs ont apporté sur la production de logements neufs, effets qui vont durablement persister et que l’on doit prendre en compte. A l’inverse, nous croyons à l’effet régulateur (quand les prix du neuf évoluent significativement et durablement à la baisse) de la production du logement neuf sur les fondamentaux du marché, à commencer par les prix du foncier.

Nous pensons également que les premiers endroits où on peut tout de suite relancer la production de logements abordables sont les opérations d’aménagement, principalement publiques, mais également certaines opérations privées (dans le cadre de PUP notamment). Ce pour donner l’impulsion, et pour avoir valeur d’exemplarité, ce qui est loin d’être le cas aujourd’hui ; paradoxalement, ce sont au sein des opérations publiques d’aménagement que l’on trouve souvent les opérations les plus chères au sein des grandes agglomérations, et les prix moyens au m² du logement les plus élevés, tous programmes confondus. Ce qui nous paraît être un parfait contresens, sans aucune justification économique ; il est aujourd’hui possible d’équilibrer des opérations en centre urbain à 350 € HT/m² de shon pour le logement, y compris LLS, et entre 150 et 250 € HT/m² de shon en secteur de renouvellement urbain dans la plupart des grandes métropoles régionales en zone B1. Malheureusement, les aménageurs publics travaillent de plus en plus avec des objectifs de recettes foncières bien plus élevées.

Nous réfléchissons aussi bien évidemment aux conditions pour développer plus de logement abordable en secteur diffus. Mais cela nous paraît représenter un objectif quantitatif moins important et un délai de mise en œuvre plus long. En tout état de cause, nous pensons qu’il est plus difficile d’agir sur le diffus, si on n’a pas agi préalablement sur les secteurs aménagés.

Enfin, pour ce qui est de l’organisation de notre réflexion, nous avons choisi de l’inscrire dans la logique de la chaîne de production foncière et immobilière : planification, action foncière, aménagement et urbanisme opérationnel, montage immobilier et conception, construction.

Effectivement par souci de clarté, mais surtout pour montrer que les solutions sont à trouver à chaque étape de la chaîne (et pas uniquement en bout de chaîne, en faisant reposer toute la responsabilité de la fabrication du prix sur le seul opérateur) et dans une meilleure coordination globale de cette chaîne, et entre chacun des acteurs, qui doivent se passer le relais et travailler dans le sens d’un objectif commun. S’il s’agit de faire baisser les prix du neuf de 15 à 20% en moyenne, on parle de 500 à 700 € TTC/m² habitable de prix de vente ; soit 300 à 400 € HT/ m² habitable sur le prix de revient.

Si chacun des acteurs de la chaîne est mobilisé sur cet objectif, cela devient jouable, chacun pouvant trouver à son niveau 50 à 100 € HT/m² d’économie sur le prix de revient : l’opérateur foncier dans sa méthode d’évaluation foncière, dans la temporalité de ses acquisitions et de son portage, la collectivité dans la segmentation des objectifs de production, sa territorialisation, les règlements d’urbanisme, l’urbaniste dans son travail sur la densité, la mixité des formes urbaines, la gestion du stationnement, l’aménageur dans son programme d’équipement, ses péréquations foncières, ses cahiers des charges, l’opérateur dans la définition de granulométries adaptées, la mise en œuvre de montages immobiliers innovants (pour lui, mais souvent déjà existants), donnant priorité à l’accession à la propriété et au locatif intermédiaire, l’architecte dans sa conception de morphologies plus économiques et paradoxalement plus qualitatives, l’entreprise de bâtiment dans la mise en œuvre de techniques de construction également plus économiques et certainement plus qualitatives, et dans la professionnalisation de la filière achat pour générer des économies sur les commandes en volume.

Si on remet le prix en tête des préoccupations à chaque maillon de la chaîne, l’instruction partant clairement du haut et étant systématiquement relayée jusqu’au bas, il nous semble que les économies sont finalement relativement faciles à atteindre. Mais que nous sommes loin du compte aujourd’hui ! Les pratiques de chacun travaillent presque systématiquement à contresens, sans même avoir conscience de sa propre responsabilité dans le creusement du fossé entre l’offre et la demande.

D’où notre souhait de se focaliser sur ce système, pour le remettre en cause et lui permettre d’évoluer. Ce sera déjà un grand progrès. Si nous essayons d’embrasser une problématique plus large, nous craignons pour le coup de diluer l’effet recherché.

Nous cherchons moins à développer une analyse décortiquant tous les mécanismes ayant conduit à déréguler l’ensemble du marché du logement (ce qui pour le coup est très ambitieux) et plus à déclencher une prise de conscience et un retour aux bonnes pratiques, et à une prise de risque sur certaines innovations bien ciblées. Nous cherchons enfin à prôner la diversité des solutions, il n’y a pas de recette unique, à chaque marché, à chaque opération, sa vérité.
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lundi 21 mai 2012
Rabia ENCKELL
Promoteur de courtoisie urbaine Porteur de projets d’habitat participatif
PARIS, France
Merci pour l’initiative.
Je rajouterai que «  les pratiques inconscientes » de la chaîne de production allant "à contresens" du logement abordable, sont paradoxalement souvent motivées par le bien faire (excellence de l’architecture, de l’accès aux équipements publics, de la faible empreinte écologique…). Ces deux aspects ne devraient pourtant pas être antinomiques. Ce qui est, au demeurant, une réalité, du moins pour l’offre en accession libre.
Je cautionne complètement votre proposition de refonte de l’ensemble de la chaîne de production du logement et la pertinence de le faire pour les opérations d’envergure.
Deux remarques, en complément:
1- Si la notion de diffus est par déduction « marginale », elle ne l’est pas du tout en pratique, quand il s’agit de production immobilière. L’offre en logements, en périmètre diffus échappe d’un côté à tous les référentiels qualitatifs qui s’imposent aux territoires type ZAC ou ANRU; mais crée un marché de référence « fictif et infondé » qui tire les prix vers le haut.
Quels outils (PLU, ….) pour que les objectifs de prix de vente et de qualité d’offre soient les mêmes pour tous types d’opérations, y compris pour celles en « diffus".
2- Si le maître d’ouvrage ne peut certes pas assumer, en bout de chaîne, l’ensemble des actions pour tendre vers l’offre abordable, nous pouvons tout de même regarder de plus près ce "bout de chaîne": Aujourd’hui un promoteur immobilier peut dépenser entre 12 et 15% du prix de revient d’un logement pour le vendre (frais de communication et de commercialisation)…Une dépense pénalisante due à des méthodes de travail à révolutionner…(pour aller plus loin: http://agitateurdeschosesurbaines.hautetfort.com/ )

Nous avons là déjà une belle marge de manoeuvre….
Parole d’ancien promoteur, aujourd’hui, Promoteur de courtoisie urbaine.
mardi 26 juin 2012
Laurent Crosmary
évolution et entretien écologique de jardin
Lyon, France
Le grande Lyon semble sur la même dynamique (cf article e grand Lyon magazine)

Dans le cadre de la révision de son Plan Local d’Urbanisme et d'Habitat (PLUH), lancée le 3 mai dernier, le Grand Lyon a réuni autour de la table les professionnels acteurs de l’immobilier. Objectif : se donner des moyens à la hauteur des ambitions affichées.

Construire 150 000 logements d’ici à 2030 et proposer une proportion de logements en dessous du prix du marché pour faciliter l’accession à la propriété, tels sont les objectifs fixés par le Grand Lyon. Pour y parvenir, la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise et l’Union des constructeurs immobiliers du Rhône sont étroitement associées. « L’accession abordable ne se décrète pas, affirme Frédéric Marchal, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise. Il faut rechercher ensemble les conditions auxquelles cela est possible, le Grand Lyon nous demande un regard de praticiens. Au cours des réunions programmées jusqu’à la fin de l’année, nous allons nous mettre d’accord sur les termes de la démarche : qu’est-ce que le logement abordable ? Doit-on établir des prix par quartiers ou bien calculer une décote par rapport aux prix du marché ? Comment déterminer la valeur du marché ? C’est en évaluant ainsi le champ des possibles que nous atteindrons notre but. Entre le Grand Lyon et les professionnels de l’immobilier, c’est un rapport gagnant-gagnant. » Même chose pour les habitants d’une l’agglomération plus accueillante, solidaire et équilibrée !
l'achat
150 000 logements seront construits, d'ici à 2030, dans le Grand Lyon.
Magazine Juin 2012