Les questions sur Viadeo

Vous avez une question ? Besoin d’une information ? Echangez avec les membres Viadeo et trouvez la meilleure solution.



Muriel Delporte
Conseillère technique

55 contacts directs

Question de Muriel Delporte

Vente immobilière, nue-propriété, usufruit et plus value
Bonjour, et merci à ceux / celles qui pourront m'éclairer sur cette question: en cas de vente d'un bien immobilier dont on est nue-propriétaire, quel pourcentage de la vente doit-on verser aux usufruitiers et en plus-value ? Merci, si vous prenez le temps de répondre, d'être le moins "jargonneux" possible auprès de la profane que je suis, et qui espère avoir déjà su au moins formuler correctement la question ...
Posée par Muriel Delporte
Voici 4 ans et 7 mois | Juridique et Fiscal | Droit immobilier

Votre réponse

Réponse privée, visible uniquement par l'auteur de la question

7 réponses

 7 pertinentes 
François FARNIER | Formateur et Consultant en Commerce International à la retraite MACON 71 (France

Bonjour Muriel

Le forum http://droit-finances.commentcamarche.net/forum est subdivisé en 8 parties : Banque, Immobilier, Donation-Succession, Consommation, Entreprise, Impôts, Travail, Vie à deux. On y trouve de multiples cas, parfois assez tordus, mais plein de bons conseils et des formulaires types.

Vous avez un problème avec une banque. Allez sur "Banque". Juste après "Charte" en haut il suffit de cliquer sur "Rechercher" et de taper ensuite votre problème dans la case "Rechercher", par exemple "Frais bancaires", "Clôture de compte" ou "Crédit". Vous trouverez des centaines de cas similaires au vôtre avec les solutions que certains ont trouvées et vous proposent d'adopter. Et ainsi de suite pour Immobilier, Donation-Succession, Consommation, Entreprise, Impôts, Travail, Vie à deux.

J'ai sélectionné quelques sites ou forums pour vous aider à trouver une réponse à votre problème :

http://eur-lex.europa.eu/JOIndex.do?ihmlang=fr ... Journal Officiel de l'Union Européenne
www.justice.gouv.fr Ministère de la Justice
www.journal-officiel.gouv.fr JORF Journal Officiel de la République Française
www.droit.org/jo/textes/ld.html Textes complets des lois et décrets
www.legifrance.gouv.fr Service public de la diffusion du droit
www.lexinter.net/JF/droit_civil.htm Droit civil - Textes complets des lois et décrets
www.vie-publique.fr Documentation française
www.legavox.fr 14 subdivisions + forum + service payant question à 25 EUR
www.net-iris.fr 9 subdivisions, portail juridique d'information + forum juridique
http://vosdroits.service-public.fr vos droits - service public
www.droit.pratique.fr 12 subdivisions, infos pour agir et modèles de lettres

J'espère que ces éléments vous donneront des compléments d'information aux réponses bien documentées des autres collègues répondeurs.

Amitiés
François

Réponse de François FARNIER | Formateur et Consultant en Commerce International à la retraite MACON 71 (France
Il y a 4 ans et 7 mois | Lui écrire | Toutes ses réponses
Réponse pertinente

Jean-Pierre MICHELET | Profession libérale, Jean-Pierre MICHELET

la première des choses à voir c'est de savoir si vous pouvez vendre.
Il vous faut l'accord des usufruitiers

Réponse de Jean-Pierre MICHELET | Profession libérale, Jean-Pierre MICHELET
Il y a 4 ans et 7 mois | Lui écrire | Toutes ses réponses
Réponse pertinente

Jean-Pierre MICHELET | Profession libérale, Jean-Pierre MICHELET

la première des choses à voir c'est de savoir si vous pouvez vendre.
Il vous faut l'accord des usufruitiers

Réponse de Jean-Pierre MICHELET | Profession libérale, Jean-Pierre MICHELET
Il y a 4 ans et 7 mois | Lui écrire | Toutes ses réponses
Réponse pertinente

Bonjour,

Votre question appelle en réalité deux réponses de nature différente, l'une est civile et l'autre est fiscale.

1°)Répartition du prix de vente: Il existe effectivement un barême établissant un pourcentage de répartition en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Cependant il ne s'agit que d'un barême fiscal qui n'est pas obligatoire en matière civile. Vous pouvez donc, si vous vous entendez bien avec l'usufruitier, envisager une répartition différente du prix (selon une évaluation financière ou économique). En réalité, la décision dépendra essentiellement du contexte: avez-vous un lien de parenté avec l'usufruitier(dans l'affirmative, serez-vous seul héritier?), y a t-il un projet de transmission?... Il peut être utile d'intégrer votre décision dans une réflexion plus globale.
Il faudra dans ce cas être en mesure de justifier les calculs (notamment vis-à-vis du fisc).

2°) Plus-value
Il faudrait plus d'indications sur l'origine du démembrement (achat? donation? succession?)
Pour résumer,vous serez imposée sur la nue-propriété, selon le régime classique des plus-values immobilières. Le fait qu'il s'agisse d'un droit démembré ne change rien.
- Le prix d'acquisition de la nue-propriété: soit le prix d'achat, soit la valeur déclarée dans la donation ou la déclaration de succession (en cas de décès).
- la date d'acquisition: la date de l'achat, de la donation ou du décès.
Il existe également des cas d'exonérations de plus-value.

J'espère ne pas avoir été trop technique dans ma réponse.
Le notaire qui s'occupera de la vente sera très probablement mieux à même de vous apporter des réponses chiffrées.
N'hésitez pas néanmoins à me recontacter si vous souhaitez plus d'informations

Cordialement,

Nathalie Le Bouder

Réponse de Nathalie LE BOUDER | Gérante, LAUDIS PATRIMOINE
Il y a 4 ans et 7 mois | Lui écrire | Toutes ses réponses
Réponse pertinente

Bonjour,

Votre question appelle en réalité deux réponses de nature différente, l'une est civile et l'autre est fiscale.

1°)Répartition du prix de vente: Il existe effectivement un barême établissant un pourcentage de répartition en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Cependant il ne s'agit que d'un barême fiscal qui n'est pas obligatoire en matière civile. Vous pouvez donc, si vous vous entendez bien avec l'usufruitier, envisager une répartition différente du prix (selon une évaluation financière ou économique). En réalité, la décision dépendra essentiellement du contexte: avez-vous un lien de parenté avec l'usufruitier(dans l'affirmative, serez-vous seul héritier?), y a t-il un projet de transmission?... Il peut être utile d'intégrer votre décision dans une réflexion plus globale.
Il faudra dans ce cas être en mesure de justifier les calculs (notamment vis-à-vis du fisc).

2°) Plus-value
Il faudrait plus d'indications sur l'origine du démembrement (achat? donation? succession?)
Pour résumer,vous serez imposée sur la nue-propriété, selon le régime classique des plus-values immobilières. Le fait qu'il s'agisse d'un droit démembré ne change rien.
- Le prix d'acquisition de la nue-propriété: soit le prix d'achat, soit la valeur déclarée dans la donation ou la déclaration de succession (en cas de décès).
- la date d'acquisition: la date de l'achat, de la donation ou du décès.
Il existe également des cas d'exonérations de plus-value.

J'espère ne pas avoir été trop technique dans ma réponse.
Le notaire qui s'occupera de la vente sera très probablement mieux à même de vous apporter des réponses chiffrées.
N'hésitez pas néanmoins à me recontacter si vous souhaitez plus d'informations

Cordialement,

Nathalie Le Bouder

Réponse de Nathalie LE BOUDER | Gérante, LAUDIS PATRIMOINE
Il y a 4 ans et 7 mois | Lui écrire | Toutes ses réponses
Réponse pertinente

Bruno Callens | Gérant, NOVATEM Conseils et Formations

J'ai toujours aimé ce type de barême...C'est particulièrement cynique quand on y pense...
10/01/2010 : @dominique

Lorsque j'étais en Faculté, je trouvais le droit des successions (et le droit des régimes matrimoniaux qui lui est consubstantiel) particulièrement aride car au fond très technique et en définitive peu "vivant" (cela remonte à plus de 25 ans tout de même).

Maintenant que je suis un généalogiste amateur (l'histoire des familles en fait ) relativement averti (15 ans d'expérience), je suis devenu surtout un expert dans l'art de se retrouver dans des réseaux familiaux complexes (l'étude d'une famille d'horticulteurs à Bruges sur plusieurs siècles par exemple peut se révéler d'une certaine complexité d'autant qu'il s'agit le plus souvent de familles limitées en nombre mais qui se croisent et s'entrecroisent constamment) encore que l'on utilise des systèmes de numérotation - Sosa en ascendance, d'aboville en descendance qui simplifient les choses mais que l'on n'apprend malheureusement pas aux étudiants.

Réponse de Bruno Callens | Gérant, NOVATEM Conseils et Formations
Il y a 4 ans et 7 mois | Lui écrire | Toutes ses réponses
Réponse pertinente

Dominique BABEL | Chargé de l'extension des clubs en France , ONG Soroptimist

Bonjour

1ère question :
Valeur de l'usufruit : un pourcentage de la pleine propriété, en partant du principe simple, que plus on avance en age, plus on va vers la fin et donc moins vous allez pouvoir jouir de votre bien. Le fisc a donc mis au point un barème (relevé d'ailleurs il y a quelques années pour tenir compte de l'allongement de la durée de vie).
si l'usufruitier a plus de 80 ans : Usufruit = 2/10ème de la valeur totale
+ 70 ans : 3/10èmes, + 60 ans : 4/10èmes, et ainsi de suite.
en prenant un exemple. Prix de vente : 100 000 ?.
age de l'usufruitier : 52 ans. valeur de l'usufruit (100 000) X 5/10ème = 50 000 ?

2ème question : si c'est la résidence principale de l'usufruitier, il n'a pas de plus values. Si l'usufruitier détient son usufruit (ou anciennement la pleine propriété) depuis plus de 15 ans, il n'y a pas de plus values pour lui non plus.
si on n'est pas dans un de ses deux cas, vous pouvez me contacter par mail privé et je vous le calculerais bien volontiers, aprés vous avoir posé un certain nombre d'autres questions pour affiner le calcul.
cordialement


10/01/2010 : Pour Bruno : c'est cynique oui, mais réaliste.... et encore, il n'y a pas deux barèmes h/f, comme il peut par contre exister pour les ventes avec rente viagère : une tête, deux têtes, homme ou femme lol.....
en ce qui me concerne, j'adore le droit des successions, et je dis toujours à mes stagiaires que c'est le séminaire le plus "vivant" qu'il soit...

10/01/2010 : pour Didier : je suis désolée mais il y a certaines choses qui ne peuvent pas passer : La plus value est taxée, sur l'intégralité du prix de vente, mais en tenant compte de la répartition entre usufruitier et nu propriétaire. et le fisc ne fait aucun cadeau sur le sujet.
Le seul cadeau fiscal concerne éventuellement un autre sujet : donation avec réserve d'usufruit, où on ne taxe que la valeur de la nu propriété.
Et je suis tout à fait d'accord avec vous pour dire que les notaires sont les meilleurs professionnels du patrimoine et de sa fiscalité...... c'est bien pour cela que je suggérais à Muriel de répondre à la question deux par mail privé lol .....
10/01/2010 : à Didier : pas du tout. Madame voulait une explication simple et terre à terre.
En pratique, lorsqu'on répartit un prix de vente entre usufruitier et nu propriétaire, on utilise le barème fiscal dont je parle....en fonction de l'age des protagonistes. et chacun repart avec son chèque....
Je pourrais bien sûr rentrer dans des détails juridiques pour étaler l'eventuelle science que j'aurais sur le sujet mais justement elle nous a expressement recommander d'éviter d'être "jargonneux"
10/01/2010 : Pour Bruno : ça rejoint la réponse faite sur les "cons". tout dépend de l'enseignement et de son approche. De nombreux profs ne sont que des profs et pas des praticiens et il est trés difficile d'expliquer facilement quelque chose qu'on ne pratique pas. j'ai eu de la chance, sur ces sujets là, il y a plus de 25 ans aussi d'avoir comme profs des notaires en exercice, d'abord en maitrise de droit notarial puis ensuite et ça change tout !

Réponse de Dominique BABEL | Chargé de l'extension des clubs en France , ONG Soroptimist "des femmes au service des femmes"
Il y a 4 ans et 7 mois | Lui écrire | Toutes ses réponses
Réponse pertinente